Работа с большими данными
На рынке жилой недвижимости Москвы долгое время не было чёткого определения элитного класса. Одни девелоперы и брокеры относили к этому сегменту дома стоимостью 0,6 млн рублей за квадратный метр, другие — 7 млн и дороже. У банков же зачастую не было понимания рынка элитной недвижимости, из-за чего застройщики периодически сталкивались с трудностями при получении проектного финансирования.
Sminex обладает 23-летним опытом девелопмента жилой и коммерческой недвижимости. Мы занимаем лидирующие позиции на рынке элитной недвижимости: за первые 6 месяцев 2024 года каждая вторая проданная квартира высшего ценового сегмента — от Sminex.
В нашей компании работают 30 профессиональных оценщиков, которые собрали самую подробную базу данных о рынке недвижимости Москвы. В ней содержится информация о 1300 девелоперских проектах. Каждые 3 месяца специалисты вручную обрабатывают 4000 лотов, экспонируемых на столичном рынке жилья. База постоянно актуализируется, новые проекты сразу после анонса анализируются по 200 параметрам.
На рынке недвижимости высшего ценового сегмента каждый дом уникален, а на его конечную стоимость влияет множество факторов. В том числе архитектура, этажность, виды из окон, инфраструктура. Постоянно обрабатывая данные обо всех девелоперских проектах Москвы, мы выявили чёткую границу, с которой начинается класс элитной недвижимости. В первом полугодии 2024 года это 1,2 млн рублей за квадратный метр или дороже. В домах, продающихся по такой цене, присутствует большинство характеристик элитного класса, в первую очередь — локация, концепция, продуктовое наполнение и уникальная архитектура.
Нужно отметить, что 1,2 млн рублей — величина, изменяющаяся вслед за рынком. По мере роста цен на недвижимость увеличивается и этот показатель. Его мы пересматриваем ежегодно на основе данных о реальных сделках.
Определив границы класса элитной недвижимости, мы решили создать простой инструмент, который был бы полезен всем участникам рынка, — Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex. Показатель отражает поквартальную динамику цены квадратного метра недвижимости элитного сегмента на первичном рынке Москвы. Это среднее арифметическое значение медианной стоимости квадратного метра в продаже и в совершённых сделках, согласно договорам долевого участия.
Получившийся инструмент полезен банкам для оценки проектов, инвесторам для прогнозирования динамики и покупателям для определения справедливого уровня цен. Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex мы запустили в апреле 2024 года совместно с крупнейшим в России инвестиционным холдингом «Финам». По итогам I квартала 2024 года значение Индекса составило 2,19 млн рублей, на 8,5% больше, чем в IV квартале 2023 года. В расчёт индикатора вошли 57 девелоперских проектов.
Устойчивый рост
25 июля мы обновили Индекс данными за II квартал 2024 года. В расчёт вошли уже 60 девелоперских проектов. Значение индикатора по итогам прошлого квартала составило 2,15 млн рублей. По сравнению с I кварталом показатель снизился на 1,9%. Причина – не уменьшение цен на элитную недвижимость, а особенностями рынка этого сегмента. Медианная стоимость квадратного метра в экспонировании увеличилась за квартал на 5,5% до 2,52 млн рублей. При этом стоимость, зафиксированная в сделках, согласно данным договоров долевого участия, снизилась на 10,8% до 1,77 млн рублей за квадратный метр.
Сделки с элитной недвижимостью в среднем занимают несколько месяцев от первой договорённости с продавцом до момента регистрации Росреестром. Такое, в частности, может происходить в случае, когда покупатель принимает решение о выборе наиболее подходящего лота или подбирает комфортную для себя схему сделки. Например, хочет воспользоваться программой рассрочки, предоставляемой девелопером. В результате в статистическую выборку попадают сделки, заключённые по ценам предыдущих периодов наблюдений.
Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex — комплексный индикатор, и расчёт медианной цены квадратного метра позволяет говорить о продолжающемся восходящем тренде. Рынок элитной недвижимости устойчив к внешним факторам и геополитическим изменениям. Более того, в сложившихся условиях практически отсутствует отток капиталов за рубеж — деньги копятся внутри страны. И естественно, люди в основном ориентированы на покупку недвижимости: в подавляющем большинстве случаев клиенты приобретают элитные квартиры для жизни, однако и они рассматривают её как способ сохранить капиталы.
В III квартале 2024 года мы ожидаем незначительный рост Индекса стоимости элитной недвижимости от Sminex, особенно в части стоимости квадратного метра в экспонировании. По нашим прогнозам, во втором полугодии московские девелоперы выведут в продажу элитные дома общей площадью 219 тыс. кв. м. Это немного подтолкнёт цены в сторону увеличения. В IV квартале возможна незначительная коррекция вниз, связанная с традиционными сезонными факторами.
