Элитный ориентир

Минимальное чтение

Работа с большими данными

На рынке жилой недвижимости Москвы долгое время не было чёткого определения элитного класса. Одни девелоперы и брокеры относили к этому сегменту дома стоимостью 0,6 млн рублей за квадратный метр, другие — 7 млн и дороже. У банков же зачастую не было понимания рынка элитной недвижимости, из-за чего застройщики периодически сталкивались с трудностями при получении проектного финансирования.

Источник: Sminex

Sminex обладает 23-летним опытом девелопмента жилой и коммерческой недвижимости. Мы занимаем лидирующие позиции на рынке элитной недвижимости: за первые 6 месяцев 2024 года каждая вторая проданная квартира высшего ценового сегмента — от Sminex.

Элитный ориентир
Источник: Sminex

В нашей компании работают 30 профессиональных оценщиков, которые собрали самую подробную базу данных о рынке недвижимости Москвы. В ней содержится информация о 1300 девелоперских проектах. Каждые 3 месяца специалисты вручную обрабатывают 4000 лотов, экспонируемых на столичном рынке жилья. База постоянно актуализируется, новые проекты сразу после анонса анализируются по 200 параметрам.

- Advertisement -

На рынке недвижимости высшего ценового сегмента каждый дом уникален, а на его конечную стоимость влияет множество факторов. В том числе архитектура, этажность, виды из окон, инфраструктура. Постоянно обрабатывая данные обо всех девелоперских проектах Москвы, мы выявили чёткую границу, с которой начинается класс элитной недвижимости. В первом полугодии 2024 года это 1,2 млн рублей за квадратный метр или дороже. В домах, продающихся по такой цене, присутствует большинство характеристик элитного класса, в первую очередь — локация, концепция, продуктовое наполнение и уникальная архитектура.

Элитный ориентир
Источник: Sminex

Нужно отметить, что 1,2 млн рублей — величина, изменяющаяся вслед за рынком. По мере роста цен на недвижимость увеличивается и этот показатель. Его мы пересматриваем ежегодно на основе данных о реальных сделках.

Определив границы класса элитной недвижимости, мы решили создать простой инструмент, который был бы полезен всем участникам рынка, — Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex. Показатель отражает поквартальную динамику цены квадратного метра недвижимости элитного сегмента на первичном рынке Москвы. Это среднее арифметическое значение медианной стоимости квадратного метра в продаже и в совершённых сделках, согласно договорам долевого участия.

Получившийся инструмент полезен банкам для оценки проектов, инвесторам для прогнозирования динамики и покупателям для определения справедливого уровня цен. Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex мы запустили в апреле 2024 года совместно с крупнейшим в России инвестиционным холдингом «Финам». По итогам I квартала 2024 года значение Индекса составило 2,19 млн рублей, на 8,5% больше, чем в IV квартале 2023 года. В расчёт индикатора вошли 57 девелоперских проектов.

Устойчивый рост

25 июля мы обновили Индекс данными за II квартал 2024 года. В расчёт вошли уже 60 девелоперских проектов. Значение индикатора по итогам прошлого квартала составило 2,15 млн рублей. По сравнению с I кварталом показатель снизился на 1,9%. Причина – не уменьшение цен на элитную недвижимость, а особенностями рынка этого сегмента. Медианная стоимость квадратного метра в экспонировании увеличилась за квартал на 5,5% до 2,52 млн рублей. При этом стоимость, зафиксированная в сделках, согласно данным договоров долевого участия, снизилась на 10,8% до 1,77 млн рублей за квадратный метр.

- Advertisement -

Сделки с элитной недвижимостью в среднем занимают несколько месяцев от первой договорённости с продавцом до момента регистрации Росреестром. Такое, в частности, может происходить в случае, когда покупатель принимает решение о выборе наиболее подходящего лота или подбирает комфортную для себя схему сделки. Например, хочет воспользоваться программой рассрочки, предоставляемой девелопером. В результате в статистическую выборку попадают сделки, заключённые по ценам предыдущих периодов наблюдений.

Элитный ориентир
Источник: Sminex

Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex — комплексный индикатор, и расчёт медианной цены квадратного метра позволяет говорить о продолжающемся восходящем тренде. Рынок элитной недвижимости устойчив к внешним факторам и геополитическим изменениям. Более того, в сложившихся условиях практически отсутствует отток капиталов за рубеж — деньги копятся внутри страны. И естественно, люди в основном ориентированы на покупку недвижимости: в подавляющем большинстве случаев клиенты приобретают элитные квартиры для жизни, однако и они рассматривают её как способ сохранить капиталы.

В III квартале 2024 года мы ожидаем незначительный рост Индекса стоимости элитной недвижимости от Sminex, особенно в части стоимости квадратного метра в экспонировании. По нашим прогнозам, во втором полугодии московские девелоперы выведут в продажу элитные дома общей площадью 219 тыс. кв. м. Это немного подтолкнёт цены в сторону увеличения. В IV квартале возможна незначительная коррекция вниз, связанная с традиционными сезонными факторами.

- Advertisement -

Больше на Онлайн журнал sololaki

Подпишитесь, чтобы получать последние записи по электронной почте.

Поделитесь этой статьей
Leave a Comment

Больше на Онлайн журнал sololaki

Оформите подписку, чтобы продолжить чтение и получить доступ к полному архиву.

Читать дальше