Рынок недвижимости Екатеринбурга продолжает находиться в неопределенном состоянии. Спрос сокращается, но объем предложений не уменьшается, а даже растет. Стоит ли ждать падения цен на жилье и с какими новыми вызовами сталкиваются риэлторы в своей работе – рассказал в интервью «Новому Дню» президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников.
– Василий Петрович, что сейчас происходит на рынке недвижимости? Всех волнует вопрос, что будет с ценами на жилье.
– Сейчас ситуацию на рынке недвижимости можно охарактеризовать как стагнационную. Есть небольшой рост цен, но, по большей части, в пределах инфляции. В 2023 и 2024 годах основным драйвером роста цен на жилье была льготная ипотека. Сейчас ее стало мало. Спрос просел, но он все равно есть. У людей есть наличные деньги на вкладах. Рыночную ипотеку берут, но на очень короткий срок – обычно это три-четыре месяца. Такой инструмент подходит, когда клиенту нужно перехватить средства на время. Например, в ситуации, когда он продает свою недвижимость и нужно компенсировать покупку новой. Брать длительную ипотеку под нынешний процент очень дорого. Ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру выходит около 60 тысяч рублей! Так что мы все с замиранием сердца теперь ждем решений Центробанка по ключевой ставке. Надеемся, что она будет снижаться. Заградительным барьером для ипотечных клиентов является ставка 16%. Если она выше, большинство людей отказываются от ипотеки.
– Какой сейчас объем предложений на рынке?
– На первичном рынке сейчас 62-63 тысячи нереализованных квартир – это исторический максимум. Раньше всегда было в пределах 55-56 тысяч. На вторичном рынке стоят около 6-7 тысяч квартир, и примерно столько же объектов на рынке ИЖС. Жилья в Екатеринбурге достаточно много.
– Получается, это все нераспроданные квартиры?
– Я не соглашусь. Примерно 60-70% квартир продается, когда дом еще не сдан. Оставшиеся 30% –квартиры большой площади, у них срок экспозиции дольше. Например, если 1-2-комнатная квартира продается в течение 60 дней, то 3-4-комнатная – от 90 до 120 дней. Это не значит, что квартиры не продаются. Просто они ждут своего покупателя.
– Но есть мнение, что цены на жилье в Екатеринбурге сейчас не совсем адекватные…
– Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках – 153 тысяч рублей, на вторичном рынке – 121 тысяча рублей. В центре квартиры всегда дороже, чем в остальных районах. Там цена за 1 кв. м доходит до 171,5 тысячи рублей. Жилье в районах, приближенных к центру, стоит 135,5 тысячи рублей за 1 кв. м. А дальше цены варьируются в зависимости от удаленности квартир от центра. Есть еще много факторов, которые влияют на стоимость жилья. Есть ликвидные квартиры, есть старые, есть те, которые давно стоят на экспозиции, если мы говорим про вторичный рынок. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры сейчас примерно 3,5 миллиона рублей. Небольшие студии могут продаваться еще дешевле. А вот максимальное значение цен может быть разным. Знаете, некоторые клиенты, как говорят риэлторы, живут в стране фантазий. Они могут выставить однокомнатную квартиру за 20 миллионов рублей, мол, а вдруг кто-нибудь купит. И вот квартира стоит, а ее цена не совсем рыночная. Такие предложения тоже оказывают влияние на рынок. Хорошо, что сейчас есть классифайды, где можно посмотреть и сравнить стоимость аналогичных квартир. Но и тут нужно понимать, что выставленная цена на объект и цена продажи разнятся, иногда в пределах 10-15%. Но, повторюсь, завышенные цены есть только на вторичном рынке. Стоимость квартир в первичке обусловлена прежде всего себестоимостью строительства – там все четко.
– Те, кто планирует купить первичку, рассуждают: скоро пустых квартир в новостройках станет так много, что застройщикам неизбежно придется снижать цены.
– А знаете, что говорят застройщики? Стройматериалы постоянно дорожают, себестоимость жилья растет. Никто не будет работать себе в убыток. Не думаю, что стоит ожидать падения цен на новостройки. Но можно ловить акции от застройщиков, какие-то объекты они могут продавать дешевле. Это нормально.
– Есть вероятность, что застройщики будут замораживать новые проекты?
– Никто не останавливает начатое строительство. Замороженных проектов на рынке мы не наблюдаем. Сейчас спрос, может быть, не такой большой, как был полтора-два года назад, но все равно у людей есть потребность в покупке жилья. И они ходят на просмотры. Это я говорю как риэлтор, который работает с клиентами. Будет ли сокращаться количество новых проектов? Это больше аналитический вопрос. По своему опыту скажу, что презентаций новых ЖК не становится меньше. В Екатеринбург приезжают иногородние застройщики, выкупают землю и начинают новые проекты.
– Кстати, а сколько у нас иногородних застройщиков? Их экспансия – это благо или вред для местного рынка?
– Могу сказать, что в Екатеринбурге сейчас работает более 20 застройщиков из других регионов и еще порядка 80 местных компаний. Я считаю, это классно, когда к нам приезжают девелоперы. Это повышает конкуренцию, появляются очень интересные проекты. Все это придает новый облик городу, а у покупателей становится больше выбора. В целом Екатеринбург сейчас занимает четвертое место по строительству в России. Впереди только Москва, Краснодар и Санкт-Петербург.
– А что насчет других городов Свердловской области? Почему застройщики с неохотой идут туда?
– По экономическим причинам. В малых городах уровень цен невысокий, и зачастую ниже себестоимости квадратного метра жилья. Поэтому бизнес не стремится. Стимулировать строительные компании могут субсидии от государства. Опять же, вопрос льготной ипотеки. Например, она есть на Дальнем Востоке, и там строится жилье.
– Какой сегмент жилья в Екатеринбурге самый востребованный?
– Всегда это был сектор массового жилья эконом- и комфорт-класса. Никаких принципиальных изменений здесь не произошло. В последние три-четыре года в городе стали строить больше одно- и двухкомнатных квартир, потому что они самые востребованные у покупателей. Метраж квартир становится меньше. Это следствие того, что финансовые возможности покупателей ограничены. Сейчас люди покупают жилплощадь до 52 кв. м. Квартиры на 100-150 кв. м составляют всего 6% в новостройках.
Конечно, на рынке есть и квартиры-студии, но их не так много. Они самые дешевые и часто являются первым жильем. Есть еще вариант, когда для первого вложения клиент покупает машиноместо. Его стоимость потихонечку растет, и уже через несколько лет можно с доплатой позволить себе однокомнатную квартиру. Вообще, мы анализировали, что люди в среднем покупают недвижимость раз в 15 лет. Вот смотрите: в 18-25 лет покупают студии или однокомнатные квартиры. Потом появилась семья, уже нужна двух- или трехкомнатная квартира, машиноместо. Затем покупают дачу. А потом уже собственные дети подросли, и люди задумываются о покупке недвижимости для них. Получается, что в течение жизни человек три-четыре раза приобретает недвижимость. В Екатеринбурге 70% емкости рынка недвижимости – это квартиры, которые покупают горожане или жители области. Оставшуюся часть скупают приезжие из других регионов. Это говорит о том, что город строит жилье для себя, и у горожан есть возможность постоянно улучшать свои жилищные условия.
– Давайте поговорим про апартаменты. Они стоят дешевле, чем квартиры. Но имеют статус нежилой недвижимости, отсюда много проблем для проживающих в них. У этого типа жилья есть будущее?
– Я думаю, рынок апартаментов будет развиваться. Такой тип недвижимости часто приобретают молодые люди, которым не нужна прописка. Для них это может быть первой ступенькой к покупке собственной квартиры. Также апартаменты можно использовать как инвестицию – обустроить в них офис, салон и так далее. Сейчас там предлагают неплохой сервис: консьерж, паркинг, услуги по уборке. Доля апартаментов на рынке Екатеринбурга небольшая, и это, скорее, нишевый продукт.
– Кстати про молодых покупателей жилья. Недавнее исследование «Яндекса» показало, что зумеры чаще других мечтают о собственном загородном доме. Действительно есть такой интерес со стороны молодого поколения?
– Мне кажется, про зумеров – это преувеличение. Вообще, давно такая тенденция есть: люди мечтают жить за городом в собственном доме. Но мечты и финансовые возможности зачастую расходятся. В последние годы индивидуальное жилое строительство активно развивалось, появились коттеджные поселки с собственной инфраструктурой. Но главный вопрос, конечно, в том, сколько времени собственнику ИЖС придется тратить на поездки в город. Утренние и вечерние пробки ведь никуда не делись. Так что загородный дом часто используется как дача для отдыха на выходных.
– Важная тема в последнее время – мошенничество с недвижимостью. Уполномоченный по правам человека Татьяна Мерзлякова в своем докладе рассказала о случае, когда мошенники украли электронную подпись у жительницы Каменска-Уральского и продали ее квартиру за бесценок. Были еще подобные прецеденты?
– Этот случай кражи ЭЦП остается уникальным для Свердловской области, но омбудсмен отмечала рост подобных рисков из-за цифровизации. В 2024 году было зафиксировано 8 обращений по мошенничеству с жильем, включая случаи подделки документов. В этом году выявлена новая схема. Мошенники представились сотрудниками Пенсионного фонда и получили доступ к электронной подписи. Один из таких случаев сейчас рассматривается в суде.
– Могут ли риэлторы противостоять телефонному мошенничеству?
– В этом вопросе для нас важна профилактика. Уральская палата недвижимости постоянно проводит встречи с представителями МВД и ФСБ, чтобы узнать о новых уловках мошенников. Для агентов мы выпустили памятку, как распознать «портрет жертвы» во время консультаций. Например, клиент в возрасте 50+ обращается на горячую линию с просьбой продать квартиру, ищет покупателей только с наличными, торопится с продажей, соглашается на торг, уклончиво отвечает на вопросы агентов. В таких ситуациях мы советуем провести с клиентом спокойную беседу и предупредить его о рисках мошенничества. Еще полезно связаться с близкими родственниками клиента и рассказать им о предстоящей сделке. Но это если сам человек согласится дать номера родственников, а ведь бывает, что не дает. Иногда никакие наши уговоры не помогают.
– А были случаи, когда риэлторы невольно становились соучастниками мошенничества?
– В Екатеринбурге были случаи, когда пожилые собственники под психологическим давлением продавали жилье через агентства. Например, в Чкаловском суде Екатеринбурга рассматривается дело врача, который продал две квартиры, поверив мошенникам. В таких судебных разбирательствах риэлторы редко привлекаются к ответственности, потому что доказать их умысел сложно. Некоторые сделки удалось оспорить через суд, но чаще деньги исчезают за границей (например, в Польше).
Тут важно, как риэлторское сообщество реагирует на эту проблему. Мы стали больше сотрудничать с банками и правоохранительными органами, и сейчас удается блокировать подозрительные сделки. Мошенники постоянно выдумывают новые способы обмана – дипфейки, фальшивые голосовые записи… Нужно всегда быть настороже. Я лично сталкивался с этим. Однажды мой аккаунт подделали, и от имени президента УПН сделали рассылку. Вообще, у нас есть общий чат директоров агентств недвижимости, там мы обмениваемся информацией, и иногда удается предотвратить попытки обмана клиентов. Тут ведь речь идет и о нашей репутации.
В целом, Уральская палата недвижимости стремится сделать работу риэлторов более качественной и прозрачной. Еще несколько лет назад к нам поступало довольно много обращений от жителей и агентств недвижимости по спорным моментам в сделках. А за последний год в УПН было рассмотрено всего пять таких обращений. Для полуторамиллионного Екатеринбурга, где огромный рынок недвижимости, это отличный результат.
Екатеринбург, Валентина Ярославцева
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш мессенджер +7 (901) 454-34-42
© 2025, РИА «Новый День»
